Buy, rehab, rent, refinance. Know the cash left in the deal.

BRRRR is two projects in one: a renovation you finance short-term (Buy, Rehab), then a rental you refinance long-term (Rent, Refinance) so you can reuse the cash (Repeat).

1. Total Project Cost vs Cash Invested vs Cash Left in Deal

Total Project Cost is everything spent until the refinance closes: price, closing costs, rehab + contingency, interest, points, fees and holding costs. Investor Cash Invested is the part the acquisition loan did not pay. Cash Left in Deal is what is still yours in the property after the refinance.

Cash Left in Deal = Total Project Cost + Refinance Costs − Refinance Loan

2. How the refinance is sized

The loan is the lowest of: value × lender LTV, the lender's DSCR limit (if you turn it on), and any stated maximum. Some lenders use the lower of the appraisal and your cost basis if you refinance soon after buying (seasoning). All of these are lender-specific inputs, not universal rules.

3. Net refinance proceeds

The new loan first pays off the acquisition loan (including any financed fees or interest reserve) and the refinance costs. What remains comes back to you. A negative number means you must bring cash to the refinance closing.

4. Why Deal Seeker never shows "infinite return"

If the refinance returns all of your cash, cash-on-cash is mathematically undefined. Deal Seeker shows Not meaningful and instead reports your annual cash flow, the equity you still have at risk (ARV − loan), the return on that equity and, in Advanced mode, the IRR — which stays finite. Pulling out more cash also makes the loan and payment larger.

5. Paper equity is not profit

Equity after the refinance exists only on paper until you sell or borrow against it, and selling costs money (commissions and closing costs).

6. Two rents and two DSCRs

Expected Rent is your projection and drives cash flow, NOI and returns. Lender Qualifying Rent is what the lender underwrites — usually the lower of the lease and the appraiser's market rent (Form 1007). The investor DSCR is NOI ÷ debt service. The residential lender DSCR (1–4 unit DSCR loans) is qualifying rent ÷ PITIA (principal, interest, taxes, insurance, HOA).

Commercial / 5+ units: commercial lenders compute their own underwritten NOI with their own vacancy, management and reserve assumptions and divide it by annual debt service. If your lender gives you that figure, enter it as Lender Underwritten NOI; otherwise Deal Seeker estimates it from qualifying rent and your expense inputs.

7. Financed fees and interest reserves

They reduce the cash you bring at purchase, but you pay interest on them and they are repaid from the refinance, so they reduce cash back at the refinance. Your purchase % and rehab % financed do not change.

8. NOI, cash flow and ratios

NOI = Effective gross income − operating expenses (vacancy, management, maintenance, taxes, insurance, HOA, utilities, other) Cash flow = NOI − CapEx reserve − debt service

Debt yield = NOI ÷ loan. Break-even occupancy = the occupancy at which income just covers expenses, CapEx reserve and debt service. The CapEx reserve is deducted below NOI (Deal Seeker convention).

9. Quick screens are not decisions

The 70% rule (ARV × 70% − rehab) is an optional quick screen. A deal can fail it and still earn a solid cash-on-cash return, or pass it and still fail at the refinance.

10. Reading the stress test and tables

The biggest BRRRR risks are the appraisal (ARV) and the refinance rate. Change one input at a time to see what drives the result.

11. Deal Seeker Verdict vs your Targets

The official Deal Seeker verdict is calculated on the server using rules stored in Supabase; those rules are not embedded in this page. Your Targets badge is separate and simply compares the deal with the targets you entered. If the verdict service is unavailable, the page shows a neutral unavailable state rather than inventing a browser-side verdict.

12. Verify before you rely

Appraisal, both lenders' term sheets, insurance quote, tax reassessment after the rehab and local rent comparables.

BRRRR combina dos proyectos en uno: una renovación financiada a corto plazo (comprar, renovar) y luego un alquiler refinanciado a largo plazo (alquilar, refinanciar) para reutilizar el efectivo (repetir).

1. Costo total, efectivo invertido y capital que permanece invertido

El costo total del proyecto incluye todo lo gastado hasta cerrar el refinanciamiento: precio, cierre, renovación + contingencia, intereses, puntos, comisiones y costos de tenencia. El efectivo invertido es la parte que no pagó el préstamo de compra. El efectivo en el negocio es lo que sigue siendo suyo después del refinanciamiento.

Capital que permanece invertido = costo total + costos del refinanciamiento − préstamo de refinanciamiento

2. Cómo se dimensiona el refinanciamiento

El préstamo es el menor entre: valor × LTV del prestamista, el límite DSCR (si lo activa) y cualquier máximo indicado. Algunos prestamistas usan el menor entre la tasación y su costo si refinancia poco después de comprar. Todos son supuestos del prestamista, no reglas universales.

3. Recursos netos del refinanciamiento

El nuevo préstamo primero paga el préstamo de compra (incluidas comisiones o reserva financiadas) y los costos del refinanciamiento. Lo que sobra regresa a usted. Un número negativo significa que debe aportar efectivo al cierre.

4. Por qué Deal Seeker no muestra "rendimiento infinito"

Si el refinanciamiento devuelve todo su efectivo, el rendimiento CoC no está definido. Deal Seeker muestra No aplicable y en su lugar informa el flujo de efectivo anual, el capital que sigue en riesgo (ARV − préstamo), el rendimiento sobre ese capital y, en modo avanzado, la TIR, que sigue siendo finita.

5. El valor líquido no realizado no es ganancia

El valor líquido después del refinanciamiento no se realiza hasta que venda hasta que venda o pida prestado sobre él, y vender cuesta dinero.

6. Dos alquileres y dos DSCR

El alquiler esperado es su proyección y determina el flujo, el NOI y los rendimientos. El alquiler calificable es el que usa el prestamista — normalmente el menor entre el alquiler del contrato y el alquiler de mercado del tasador (formulario 1007). El DSCR del inversionista es NOI ÷ servicio de deuda. El DSCR residencial del prestamista (1 a 4 unidades) es alquiler calificable ÷ PITIA.

Comercial / 5+ unidades: los prestamistas comerciales calculan su propio NOI con sus supuestos de vacancia, administración y reservas, y lo dividen entre el servicio anual de deuda. Si su prestamista le da esa cifra, ingrésela como NOI calculado por el prestamista; si no, Deal Seeker la estima con el alquiler calificable y sus gastos.

7. Comisiones y reserva de intereses financiadas

Reducen el efectivo que aporta al comprar, pero paga intereses sobre ellas y se pagan con el refinanciamiento, por lo que reducen el efectivo que recupera. El % financiado de compra y de renovación no cambia.

8. NOI, flujo y razones

NOI = ingreso bruto efectivo − gastos operativos Flujo de efectivo = NOI − reserva CapEx − servicio de deuda

Rendimiento de la deuda = NOI ÷ préstamo. La ocupación de equilibrio es la ocupación a la que el ingreso cubre gastos, reserva CapEx y deuda.

9. Los filtros rápidos no son decisiones

La regla del 70 % es un filtro opcional. Un negocio puede no cumplirla y aun así rendir bien, o cumplirla y fallar en el refinanciamiento.

10. Evaluación de Deal Seeker y sus objetivos

La evaluación oficial de Deal Seeker se calcula en el servidor usando reglas almacenadas en Supabase; esas reglas no están incrustadas en esta página. La insignia de Objetivos es independiente y solo compara el negocio con los objetivos que usted ingresó. Si el servicio no está disponible, la página muestra un estado neutral en lugar de crear una evaluación en el navegador.

11. Verifique antes de decidir

Tasación, términos de ambos prestamistas, cotización de seguro, reevaluación de impuestos y alquileres comparables.